Avalúo Fiscal y Valor Comercial, ¿Cuál considerar al comprar o vender una vivienda?
Cuando queremos vender o comprar un bien inmueble son muchas las dudas, entre ellas el precio de venta de la propiedad. Para fijar este precio hay que establecer el valor comercial, sin dejar de considerar el avalúo fiscal. ¿Qué diferencia tienen y en qué consisten?
El Avalúo Fiscal es aquel realizado por SII con fines tributarios y fijar el Impuesto Territorial o Contribuciones proporcionales al valor de la propiedad. Es el resultado del avalúo del terreno más el de las construcciones y tiene una validez de cinco años, plazo después del cual se reajusta al valor del IPC. Los factores que inciden en este cálculo son las variables técnicas determinadas por la dirección de obras de la Municipalidad correspondiente, clasificación del terreno, si es predio agrícola o no agrícola, conectividad, servicios básicos, edificación, calidad y materialidad de la vivienda entre otras.
El valor obtenido por este avalúo no sirve para otra cosa que para fines tributarios, de hecho el Estado no lo considera en caso de expropiaciones. Pero el Certificado de avalúo fiscal si puede ser de utilidad, ya que en él se encuentra, a parte del avalúo fiscal del bien raíz, información general de la propiedad, como dirección del predio, nombre y Rut de la persona registrada como propietaria en los archivos del SII, destino del inmueble y su condición de afecto o exento al pago de contribuciones (propiedades con un valor fiscal menor a $19 millones no pagan contribuciones). Este certificado se obtiene en el SII o en su sitio de internet.
El Avalúo Comercial depende del precio de mercado de la propiedad (el que el mercado está dispuesto a pagar por esa propiedad) y se realiza con la finalidad de venderla o comprarla. Este valor depende de muchísimos factores, tales como la ubicación, materialidad, plusvalía, plan regulador de la zona, cercanía a transporte público, conectividad vial, tipo de edificación, antigüedad, percepción aspiracional, etc.
Estos dos Avalúos son completamente distintos, ya que se calcula en base a distintos parámetros. Generalmente el avalúo fiscal es menor al comercial y su objetivo es tributario, a diferencia del comercial que tiene por objetivo vender o comprar una propiedad.
Para determinar el valor comercial de una propiedad es necesario tasarla. La tasación de una propiedad la puede realizar un arquitecto, corredor de propiedades o una entidad bancaria. Para ello se revisan los antecedentes y documentos son que cuenta la propiedad, como planos y escrituras. También se verifican los datos, materialidad, nivel de equipamiento y estado de conservación. A partir de eso se realiza un estudio de mercado para establecer su valor comercial.
La tasación de los bienes inmuebles se utilizan tanto para fijar el valor al que se quiere vender o en caso de querer demostrar su situación financiera ante algún banco. Hoy es necesario tasar todas las propiedades adquiridas después del 2004 para fijar su valor comercial antes de que entre en vigencia la reforma tributaria, enero del 2016. De todas formas, dado que las circunstancias cambian y el mercado es fluctuante, es fundamental, al momento de la venta, contar con una tasación actualizada.
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Fuente: http://www.elblogdeldecorador.cl